Soru: 39.Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanmanın Şartları Nelerdir?

Cevap : a.Taşınmaza ilişkin şartlar: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar, Hazine adına kaydı yapılan bir arazi, vakıflara ait araziler kazandırıcı zamanaşımıyla kazanmaya konu olamazlar. b.Tapu malikine ilişkin şartlar: Buna göre malikin kim olduğunun anlaşılmaması veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın olması gerekir. Örneğin; malik hanesinin boş bırakılması veya yazının silinmiş olup malikinin kim olduğunun okunamaması gibi. c.Taşınmaz malik sıfatıyla kullanılmış olmalıdır:Zilyedin; kendisinden başka birinin üstün hakkını tanımaması gerekir. Diğer yandan pay düşen mirasçılar arasında olağanüstü zamanaşımı ile kazanma mümkün değildir. Örneğin taşınmaz annelerinden kalmış bir kısım paydaşların paylarını zamanaşımı ile kazanmaları mümkün olmaz. d.Taşınmaz ara verilmeden 20 yıl süre ile kullanılmış olmalıdır: Örneğin yirmi yılın ilk sekiz yılı zilyet olduğu halde sonra kesintiye uğrar ve bir süre zilyetlik kaybedilirse ara verilmiş olur. Sonradan zilyetlik kazanılmış olsa dahi, ilk kullandığı sekiz yıl eklenmez. Bu durumda süre baştan başlar. Ancak “Eklemeli zilyetlikte” taşınmaz zilyetliğini haklı bir sebeple elde etmiş olan kimse kendisinden önceki zilyetlik süresini kendi süresine katabilir. e.Taşınmaz için 20 yıllık sürede dava açılmamış olması gerekir: Eğer 20 yıl içinde dava açılmamış olursa bu durumda zilyetlikle kazanma mümkün olur. Aksi taktirde taşınmazın zilyetliği bana aittir şeklinde bir başka şahsın dava açması zilyetlik süresini keser. Eğer 20 yıllık süre dolmadan zilyet dava açmış olur ve süre dolmadığı gerekçesiyle tescil davası reddedilirse, bu durumda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 19.1.2007 gün ve 1/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; reddedilen kararın kesinleştiği tarihten itibaren yeniden 20 yıllık sürenin geçmesi gerekir. f.Son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde itiraz edilmemiş olmalıdır: Taşınmaz ister tapulu ister tapusuz olsun husumetin Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişileri aleyhine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılan tescil davasının konusu mahkemece ilan edilir. İşte kazanmanın şartlarından biri de son ilan tarihinden itibaren 3 ay içinde kimsenin bu davaya itiraz etmemesi ya da yapılan itirazın reddedilmiş olmasıdır. Bu konuyu örneklendir isek; A’nın teyzesinden Gaziantep’teki taşınmazları miras kalmıştır. Bu taşınmazlar tescile gerek olmadan A’nındır. Ancak A, bu taşınmazı kendi adına tescil ettirmez ve Gaziantep yaşayan B, A’nın taşınmazına girer ve ekip biçerse 20 yıl dolduktan sonra olağanüstü zamanaşımı koşulları gerçekleşir. Bu 20 yıl dolduktan sonra B’nin tescil için davayı açması halinde A’nın olağanüstü zamanaşımının koşullarının gerçekleşmediği yönünde itirazda bulunması gerekir. İtiraz, hakim tarafında dikkate alınmadığı vakit, B adına tescil kararı verilir. B mahkemenin kararıyla değil, 20 yılı doldurduğu anda malik olmuş olur.