Soru: 123:İpotek Nedir? (TMK 881)

Cevap : Cevap 123: İpotek, halen mevcut veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir. İpotek alacağa bağlı bir hak olup, geçerli bir alacağın olmaması halinde, ipotekten bahsedilemez. İpotek alacağa bağlı bir haktır. Yani asıl borç ilişkisinin varlığı gerekir. Bütün ayni haklar gibi ipotek de tapu kütüğüne tescil ile doğar. İpoteğin doğması için geçerli kazanım sebebi, tarafların ipotek kurması konusunda anlaşmaları ve tapu memuru tarafından resmi sözleşmenin yapılması gerekir. Tescil sadece ipotek hakkının varlığına karine teşkil eder. Alacak sona erince buna bağlı olan ipotek kendiliğinden sona erer. Bunun için taşınmaz maliki ipoteğin terkinini isteyebilir. Alacaklı buna uymazsa, taşınmaz maliki tapu kütüğünün tashihi davası açarak kaydın düzeltilmesini sağlayabilir (TMK 1025). Mesela; B, A’ya olan borcuna karşılık taşınmazı üzerinde A lehini bir ipotek tesis etmiş, sonra da borcunu ödemiştir. Alacaklı olarak A terkini yapmazsa gerçek hak durumunu yansıtılmadığından bu ipotek kaydı yolsuzdur ve tapu sicilinin düzeltilmesi davasının açılması gerekir. İpotekle teminat altına alınan borcun borçlusu, ipotekli taşınmaz malikine göre değil, ipoteğe temel teşkil eden, İPOTEĞE SEBEP OLAN BORÇ İLİŞKİSİNE GÖRE BELİRLENİR. Bundan dolayıdır ki borçlunun mutlaka ipotekli taşınmaz maliki olması aranmaz. Mesela: Ahmet, arkadaşı Bekir’in Cemil’e olan 300 bin TL borcu için, kendi taşınmazı üzerinde ipotek kurmuştur. Kişisel borçluluk Bekir ile Cemil arasındaki borç ilişkisine göre kurulduğundan, Ahmet kişisel borçlu değildir. Taşınmazın paraya çevrilmesiyle 160 bin TL elde edilse, geriye kalan 140 bin TL için alacaklı Cemil, Ahmet’e değil kişisel borçluluğu devam eden Bekir’e başvurmalıdır. Ancak taşınmaz maliki, rehinli alacaklıya borcu ifa etmişse, alacak hakkı, kendiliğinden halefiyet yoluyla taşınmaz malikine geçer.