Soru: 111: Üst Hakkının Varlığı Halinde Arazi Malikinin Hakları Nelerdir?

Cevap : Cevap111: Arazi maliki, arazi üzerindeki tasarruf hakkını muhafaza etmekte olup taşınmazı satabilir, rehnedebilir. Fakat üst hakkına dayanılarak kurulan inşaatın mülkiyeti üst hakkına sahip olana aittir. Üst hakkı sahibinin bu haktan doğan yetkilerini kullanmasına katlanmak zorundadır. Malikin hakları; Kanuni ipotek hakkı: Üst hakkının tapuda taşınmaz olarak kayıtlı olduğu ve edimin de irat olarak ödendiği durumlarda malikine azami “3 yıl”lık irat alacağı için üst hakkı üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmaktadır. Bu ipotek hakkı tescille doğmaktadır. Taşınmaz malikinin, talebi ile üst hakkı sahibi için bu ipotek hakkını tapuya tescil borcu doğmaktadır. Eğer kaçınırsa taşınmaz maliki bunu tescil davası ile sağlayabilir. Bu kanuni ipotek hakkı üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz. Bu haktan önceden feragat geçerli değildir. Üst hakkının sonraki külli ve cüz’i haleflerine karşı da ileri sürülebilir. Üst hakkının devrini talep: Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Taşınmaz maliki bu hakkını kullandığında üst hakkı sahibi kanun gereği üst hakkını taşınmaz malikine devir borcu altına girer ve bu borcunu ifa etmezse kendisine karşı tescil davası açılabilir. Taşınmaz malikinin bu hakkını kullanması üst hakkı sahibine uygun bir bedel ödemesine bağlıdır.