Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinen, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaatı yapmayı taahhüt eden yüklenici arasında imzalanan ve iki yana da olumlu edim yükleyen sözleşmedir. Bir başka deyişle, kat karşılığı inşaat sistemi,arsasına kendi imkanları ile inşaat yapamayan veya profesyonel inşaat müteahhitleri aracılığıyla arsasına inşaat yaptırmak isteyen ancaksarf edilecek bedeli yüklenicinin karşılamasını ve inşaatın sonunda bedel yerineyapılan inşaattaki dairelerin bir kısmının alınması esasına dayalı sistemsel bir sözleşmedir. Bu nedenlearsa payı karşılığı inşaatsözleşmesi, eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karmabir sözleşme türü olup,sözleşmenin hazırlanması uzmanlık bilgisi gerektirmektedir. İki yana da olumlu edim yükleyen bu sözleşme ile,inşaat üretimi hem arsa sahiplerine hemde müteahhitlere kolaylıklar sağlayan bir yöntemdir. Hukukumuzda bu sözleşmelere özgü özel bir yasal düzenleme bulunmamakta olup bu sözleşmeler6098 sayılıTürk Borçlar Kanunu’nun 470-486.maddelerinde düzenlenenesersözleşmesikapsamında değerlendirilmektedir. Kendine has olan bu karma sözleşmeyi kısaca irdeleyecek olursak; OLUŞUMU Bu spesifik sözleşme, arsa sahibi ile müteahhit arasında noterdedüzenleme şeklindeya da tapu dairesindeimzalanarak kurulmakta ve bu sözleşmede karşılıklı olarak yükümlülükler açık olarak belirtilmektedir.Şekle aykırı olarak düzenlenen sözleşmeler ise,sözleşmenin kurulduğu andan itibaren mutlak butlanla batıl olacaktır.Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli olmayıp, bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilmektedir. Hemen belirtelim ki; sözleşmedeki şekil eksikliği, menfaati bulunan herkes tarafından ileri sürülebilmektedir. Arsa sahibi gibi müteahhit de bir veya birden fazla gerçek yahut tüzel kişi olabilir. Birden fazlamüteahhitinbulunması halinde aynı anlaşma üzerinden birlikte sözleşmeyi imzalamaları gerekmektedir. Müteahhidin şirket olması halindeise, şirketin ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması gerekmektedir. MüTEAHHİTİN YüKüMLüLüKLERİ Müteahhidinyapacağı inşaatı imar yönetmeliklerine ve inşaat tekniklerine uygun olarak yapma zorunluluğu vardırvebununla birlikte seçimlik olarak binada kullanılacak malzemeler ve malzeme kaliteleride açıkça yazılabilir.İnşaata ne zaman başlanacağı veinşaatınne zaman bitirilip teslim edileceğide sözleşmede açıkça yazılır. ARSA SAHİBİNİN YüKüMLüLüKLERİ Arsa sahibininise inşaatın  kanun ve yönetmeliklere ve imzalanan sözleşmeye uygun olarak yapılıp kendisine teslim edilme noktasına gelindiğinde müteahhide düşen dairelere tekabül eden hisseyi tapudan müteahhide devretme yükümlülüğü vardır. Bu nedenle kat karşılığı sözleşme, eser sözleşmesi ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karma (suigeneris) bir sözleşme türüdür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasının uzmanlık bilgisi gerektirdiği tartışmasızdır. YARGITAY KARARLARI IŞIОINDAKAT KARŞILIОI İNŞAATSÖZLEŞMESİNDEKARŞILAŞILMASI MUHTEMEL SORUNLAR Uygulamada henüz inşaat başlamadanmüteahhidin payı,arsa sahibince müteahhide devredilerekkat irtifakı tesis edilmekte ve tapuda daireler dahi belli olmaktadır; bu şekildemüteahhidin henüz yapılmayan daireleri satma imkanı kendisine sunulduğundan finansman bulma imkanıdakolaylaşmaktadır.  Busatışişlemi,kaba inşaat olarak tabir edilen inşaatın çerçevesiyapılmışken olabileceğigibihenüz inşaatbaşlamadandakat irtifakı tesis edilebilmektedir.İşte bu durumdakat irtifaklı daireleri satın alacak kişilerin inşaatın bitirilememesi yahutiskan alınamaması gibisorunlar yaşayabileceğini belirtmek isteriz.Bu nedenle iş sahibi ya da sahiplerince en fazla daire verene değil, teminat verebilen güvenilir ve tecrübeli müteahhide iş verilmelive inşaat aşamasında müteahhidinveya arsa sahibinden daire satın alanların da aynı titizliği göstermeleri gerektiği görüş ve kanaatindeyiz. Müteahhitten dairesatın alanlar açısından sadece kat irtifakı tapusu verilmiş olması yeterli değildir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda alınan tapu imtiyaz sağlamadığı gibi, satın alan kişi dairesindeki noksanlıkları tamamlamak zorundadakalabilir. Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği teferruatlı şekilde açıklanabilir. Öyle ki bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatın ve kullanılacak malzemenin detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. (Belirtilmelidir ki, bu gibi detaylar üzerinde ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde yanlar arasında olası çıkabilecek uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. ) Zira,inşaat süresince vergilerin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı,iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlarında sözleşmede yer alması durumunda yargı yoluna gidilse dahi sözleşme esas alınacağından, kısa sürede çözüm üretilerek ve sorunun giderileceği açıktır. İnşaatın bitimi sonrası alınacak oturma izni, elektrik, su, doğalgaz ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.Teslimin bu ruhsatlar alındıktan sonra yapılacağı ve bunların alınması ile ilgili masrafların yükleniciye ait olacağı gösterilmemiş ise, oturma ruhsatı, elektrik, su, doğalgaz abonman ücretleri her daire sahibi tarafından karşılanır.Arsa sahibine düşen daireler yönünden yüklenici bunların alınmasından sorumlu tutulamaz. İnşaata ne zaman başlanıp, hangi tarihte bitirileceği sözleşmede açık olarak belirlenmelidir. İnşaatın bitirilememesi, doğal afetler, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmemesi, arsa ile ilgili hukuki engeller çıkması gibi sebeplere dayanmakta ise, müteahhit bu sebeplerin ortadan kaldırılması için gerekli olan zamanın süreye dahil edilmemesini isteyebilir. Ancakmüteahhidintacir sıfatıbulunmakta olup, müteahhitbasiretli iş adamı gibi davranmak zorundadır.Bu nedenlemaddi durumunun bozulmasını veya ülkede ekonomik kriz baş göstermesini inşaat süresinin uzatılması için sebep gösteremez. Sözleşmede mutlaka yer alması gereken önemli bir konu da müteahhide ait tapuların verileceği zamandır. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak sermayesine ekleyip inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. Son yıllarda kendini güvende tutmak isteyen arsa sahiplerinin,inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesiesasına dayanan sözleşmeler akdedildiği görülmektedir. Yine bunun devamı olarakson bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir. Arsa sahibi ya da sahipleri de temerrüde düşmemek içinsözleşmeye göremüteahhidin bağımsız bölüm istemeye hak kazandığı aşamalarda tapu devrini sağlamalıdır.Arsa sahibin devir işlemlerinde gecikmesi durumunda müteahhit zarar doğması durumunda bununtazminini istemeye hak kazanır. Müteahhidin temerrüdü; inşaat süresi geçtiği halde işin bitirilememesi veya zamanında bitirilmiş olmasına karşılık kabul edilemeyecek derecede ayıplı olarak inşa edilmesi yahut sözleşmeye göre yapılması gereken bazı noksan işlerin mevcut olması halinde söz konusu olur.Bu durumda arsa sahibinin elinde; sözleşmenin aynen yerine getirilmesini ve bu yüzden uğradığı zararların tazminini isteme ya da sözleşmeyi feshedip menfi zararını isteme olmak üzere iki seçenek vardır. Sözleşmenin ifasında, fesihistenmeyip müteahhidin sözleşme hükümlerine göre üzerine düşen borcu yerine getirmesi, yani inşaatı tamamlaması istenmektedir. Arsa sahibi, fesih hakkı doğmuş olsa bile bu hakkını kullanmayıp, sözleşmenin süresinde ve gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararlarını isteyebilir.İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilir. Binanın bitirilip teslim edilmesi üzerine sözleşmeye göre noksan veya kusurlu yapılan işler varsa, bunların sözleşmeye uygun olarak yapılması veya bedel farkının ödenmesi de yükleniciden istenebilir, sözleşmede de bu hususa ilişkin tazminat ya da inşaat başlamadan evvel müteahhitçe teminat verilmesi düzenlenebilir. Müteahhidin inşaatı yapma borcunu yerine getirememesi karşısında,arsa sahibinin sözleşmeyifeshetme hakkı doğar. İşin sözleşmede kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde, önceden fesih ihbarında bulunulması da gerekmez.Sözleşmede fesih konusunda belirtilen süreler varsa, bu sürelere uyulması gerekir. Yargıtaykararlarına göreçok az noksan iş kalmışsasözleşmenin feshi hakkın kötüye kullanılması olarakdeğerlendirilmekte olup, arsa sahibinin işi kabul ederek ertesinde meydana gelenzararı için dava açmahakkı bulunduğu hüküm altına alınmaktadır. İnşaatın gerçekleşme seviyesine göre, kalan süre içinde tamamlanmasının mümkün olmadığı anlaşılmakta ise, süre sonu beklenmeden de fesih yapılabileceği gibi, bu hususa ilişkin cezai şart hükmedilmesi de mümkündür. Yapılan inşaat sözleşmeye bağlı inşaat projesine aykırı ise, arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin mümkün ise projeye uygun hale getirilmesini, değilse bu aykırılık sebebiyle uğradığı zararın tazminini isteyebilmektedir. Projeye aykırılığın giderilmesi mümkün olmuyor vebu aykırılık arsa sahibinin eseri bu şekilde kabul etmemekte haklı sayılmasını gerektirecek boyutta ise,arsa sahibi sözleşmenin feshini de talep edebilir.Ayrıca inşaat imara ve projesine uygun olarak yapılmış olmakla birlikte, projede bazı değişiklikler yapılmış olabilir.Arsa sahibinin bu değişikliğe rıza göstermiş olup olmadığı, bağımsız bölümleri teslim alınırken tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmektedir. Bu sebeple yapılan sözleşmenin hükümlerinde detaylı düzenlemelere gidilmesi ve inşaat takvimininve arsa sahibin devir işlemlerininşüpheye yer vermeyecek biçimde düzenlenmesi gerekmektedir. Özellikle, müteahhidin inşaat yapım takvimine uymamasının, gerekli malzemeye uygun iş yapmamasının ve inşaat sonrası yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesininsözleşmedeciddi cezai şart ve mali yükümlülüklere bağlanması noktasına son derece dikkat etmesi gerektiği görüş ve kanaatinde olduğumuzu belirtmek isteriz. AV. HEYBET DEОER & AV. HATİCE TüRKAN DeğerHukuk Bürosu Haziran 2013